【2026日本房市避雷】東京最強外資是台灣！官方數據示警：小心這類房子已炒作過熱

日本國土交通省於2025年底發布了《活用不動產登記情報之新築大樓交易實態調查》。這份報告中有個相當有趣的數據：在東京23區的新成屋市場中，來自「台灣」的買家，近期已超越中國與香港，成為最積極的置產主力。
究竟日本房市現在是誰在買？誰在炒？這份報告透露了哪些投資訊號？以下為您深入解析。

炒房熱區現形：越核心越短線，「都心6區」成短打戰場

大家常說「買房要看地段」，但「炒房」似乎更看地段。
根據調查顯示，日本三大都市圈（首都圈、近畿圈、中部圈）中，東京圈與大阪圈的「短期買賣比例」（指購入後1年內即轉手賣出）明顯高於往年水準，且呈現「越靠近市中心，炒作比例越高」的趨勢。

數據直接點出炒房熱區的分布邏輯，整個東京 23 區的短期買賣比例已達 9.3%，若進一步縮小範圍鎖定最精華的「都心 6 區」，這項指標更是直接飆升至 12.2%，清楚呈現出「地段越核心、短線交易越熱絡」的市場鐵律。

知識小百科：什麼是「都心 6 區」？ 在報告中提到的都心 6 區，通常指東京都最具代表性的六個行政區：千代田區、中央區、港區、新宿區、文京區及澀谷區。這些區域不僅是日本政經中樞，也是房地產價值最高的「絕對蛋黃區」。

這意味著，在東京最精華的區域，每10間新交屋的豪宅，就有超過1間在一年內被拿出來轉賣獲利。反觀名古屋圈，則未見明顯的炒作跡象，市場相對保守穩定。

台灣人購買力驚人！超車中港，登頂東京23區

這份報告最引人注目的，是關於「居住於海外者（非日本居住者）」的置產分析。
雖然長期以來，中國、香港、台灣一直是日本房產的主要海外買家，但在最新的登記數據中（截至2025年6月），「台灣」在東京23區的新築大樓取得件數上，近期已躍升為第一名。

數據顯示，東京最精華的「都心 6 區」依然是國際資金的兵家必爭之地，新成屋有高達 7.5% 落入外資手中。觀察整體買氣，雖然年均交易量約 300 件，總量較疫情前收斂，但買家勢力版圖卻出現大洗牌。台灣人這波出手最積極，活躍度一舉超越中國與香港，躍居外資龍頭；此外，新加坡與英美的資金也持續卡位，共同支撐起這波東京房市熱潮。

即使日幣匯率波動，台灣人對日本不動產的信心與實質購買力依然強勁，且更傾向選擇保值性高的東京蛋黃區。

破解迷思：外資並非都在「炒豪宅」？

網路上常傳言「外國土豪都在炒作日本頂級豪宅」，但官方數據卻給出了不同的答案。
調查發現，雖然都心6區的短期交易熱絡，但「居住在海外的買家」其實並沒有大規模炒作「2億日圓（約新台幣4200萬）以上」的超高級豪宅。
• 都在買什麼？ 海外買家在都心6區購入的物件，絕大多數價格在 2億日圓以下。
• 誰在炒豪宅？ 2億日圓以上的超高價物件，幾乎沒有出現海外買家的短期轉手紀錄。
海外投資家（包含台灣人）大多鎖定總價相對「好入手、好出租」的中高價位物件（1億~2億日圓區間），而非金字塔頂端的超豪宅。真正的頂級豪宅買家，大多選擇長期持有。

大規模建案變「炒房熱點」？ 8 成短期交易集中在此

如果您偏好購買百戶以上的大型社區（Large-scale condos），須留意流動性風險。調查發現，每棟登記件數超過 100 件的大規模建案，其短期交易比例大幅上升，且這些大型建案的交易量竟佔了所有短期交易的 8 成以上。

這代表大型建案因為流通性強，更容易吸引投機資金進場，導致價格波動幅度可能比一般中小型建案更劇烈。

【給台灣投資家的建議】大型建案因戶數多、話題性強、市場流通性好，容易成為投資客「團購」或「炒單」的標的。如果您是自住需求，或希望社區出入單純、房價波動穩定，或許避開投資客過度密集的大型指標案，轉而尋找中小型精品建案，會是更穩健的選擇。

日本官方出手！鎖定「短線炒作」與「外資買盤」

面對外資湧入與短線炒作，日本政府態度已趨嚴謹。國土交通省明確表示，將持續強化對「外國人交易」及「短期買賣」的實態監控，這也呼應了日本內閣近期決議的政策方向。

政策風向轉變 長期持有才是王道

給台灣投資家的建議：
1. 地段仍是王道： 東京23區、特別是都心6區的資產價值雖高，但也要留意市場過熱風險。
2. 長期持有為上： 數據顯示短線交易雖有獲利空間，但政策風險正在升高。應更注重資產配置的長期效益，而非短線進出。
3. 避開炒作雷區： 挑選物件時，可關注社區的投資客比例，以免買到「為了賣而買」的投機型社區。
東京房產都心 6 區偏高的短期交易率（12.2%）是一把雙面刃：這代表區域保值性與流動性佳，但也暗示價格可能已被短期資金推高。在政府加強監管的背景下，建議投資人避開短期炒作，轉向大規模建案以外的優質物件，並以長期收租或資產配置為核心策略，才是這波海外置產熱潮中，最穩健的佈局之道。

【調查背景摘要】
• 發布單位： 日本國土交通省（2025年11月25日公布）不動產登記情報分析報告。
• 調查規模： 涵蓋 2018 年 1 月至 2025 年 6 月間，三大都市圈及地方四市，共約 55 萬戶新成屋（保存登記數據）。
• 三大監測重點：
1. 短期買賣： 是否在購入後 1 年內即轉手賣出（炒房指標）。
2. 海外買家： 居住於日本國外者的置產狀況（外資指標）。
3. 價格分析： 結合民間數據，特別針對「都心 6 區」進行不同價格帶的交易分析。

令和７年11月25日　国土交通省記者発表「不動産登記情報を活用した新築マンショ
ンの取引の調査結果を公表」
https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00237.html

＊作者日本宅地建物取引士國家資格考試合格