5 秒警示
- 陷阱組合：高估租金 + 隱瞞管修費調漲 + 假租客 + 不得解約 + 6 個月解約金
- 最致命條款：「沒有正當理由不得解約」+ 高額解約金，讓你被物件綁架
- 行情自查：SUUMO、HOME'S 等網站平均值八九不離十，不要信業者口頭數字
- 仲介責任不對稱：沒租出去不罰仲介、房東解約卻要付違約金，就是不合理
- 連日本人都會中招：看自己母語合約都會看不懂，外國買家更要每個字看清
今天再來說一個日本房地產鬼故事，故事就從一場看似普通的房地產說明會開始。
一位房仲正在台上侃侃而談：「買下這棟全新的投資物件，我們幫您管理出租，您只要每月收錢就好！」台下坐著一位對投資充滿期待的買家。
這位買家仔細算了算：
- 每月租金收入不錯
- 管理費看起來合理
- 房仲說已經有租客在排隊了
- 貸款計算後還有獲利
「太棒了！」買家想著，立刻簽下了買賣合約和房屋管理合約。
但接下來的發展，就像一場噩夢慢慢展開：
第一個月：一切順利，租客入住，租金準時入帳 第二個月：管委會突然通知管理費要漲一倍！ 第三個月：租客竟然退租了 接下來整整十個月：房子空著，完全租不出去
買家著急地催促房仲：「怎麼會這樣？」
房仲冷冷地回答：「要租出去的話，只能降租金了。」
降到什麼程度？低到連貸款都付不出來！
更可怕的是，當買家想要解除房屋管理約時，才發現合約裡藏著兩個驚人條款：
「沒有正當理由不得解約」 「解約需支付相當於6個月租金的解約金」
原來這一切都是精心設計的陷阱：
- 租金高估
- 隱瞞即將調漲的管理費
- 第一個月的租客可能是仲介找來的假租客
- 惡意的解約條款
這個模式本身沒有錯，我自己也是委託我的房仲幫我代管，但問題就出在這個仲介一開始就是想要騙人，而且買方自己也傻傻簽署了不利的合約。
這買方簽約時一定沒有好好看合約，或沒有看懂，或天真以為這房仲超級可靠。
現在買方只有兩條路，一是找律師看看有沒有辦法主張因為這是對消費者不利的契約而減低解約金，但是找律師、訴訟也是要費用又曠日廢時，而且在打官司的途中，現金流還是一直為負。
另外一條路就是乖乖付解約金，趕快解約，然後再看要怎麼處理這個問題物件。
無論哪一條路都是損失慘重，而且買方還是貸款買的，也沒有辦法撐太久沒有正現金流的日子。
鬼故事說完了。想要提醒台灣朋友的是，連日本人看他們自己母語的契約都會看不懂或太相信別人，更何況我們語言上多少還有隔閡。
所以注意契約一定要每一個字都看清楚，尤其是解約條件的部分。
這樣想就知道有多重要，因為仲介招租代管的合約一定不會規定沒租出去要付房東違約金，所以他就算一直沒有幫你租出去你也拿他沒皮條，所以解約條件就非常重要了。房東是委託仲介做事的一方，當然要簽署隨時可以解約的合約，不然根本就是一個房子被綁架的狀態！
另外就是租金行情，一定要自己去調查（有好幾個網站可以幫你預估租金，通常幾個平均八九不離十，或是網路上也很容易查得到曾經成交的租金），絕對不可以片面相信代管業者跟你說的租金。我自己在找物件的時候也蠻常遇到刊載的想定租金（預測租金）大幅高於我調查後的實際租金。很明顯就是為了要讓物件看起來投報率高，比較好賣。
最後，身為歷經過因為合約有好好簽，所以對方來亂想要A錢而A不成的人，真心跟大家分享經驗：就算再好的合作、再真誠再熟識的對方，你永遠不知道日後會遇到什麼事情，所以絕對絕對不要想說什麼各退一步或展現誠意，而簽一個對自己不利的合約。合約是要用來保障自己的，自己親手放掉自己的權益，就沒有人可以救你了！切記！
#日本房地產鬼故事