當日本房東和台灣房東有什麼不同？租屋文化有哪些不一樣？帶租約的房子竟然不能看屋？

在日本當房東和在台灣當房東很不一樣，如果有在台灣出租過房屋的朋友應該都認識你的房客。但是在日本，你可以從招租、帶看，到退租，完全不需要接觸你的房客（房客也大多不想接觸房東）。日本的租屋流程和觀念也和台灣不相同，下面就來介紹在日本當房東和在台灣當房東有哪些不同之處。

房客需填寫申請表格揭露個資

房客要填年齡、職業、戶籍地、公司名稱、年收入（如果是學生的話要填學校科系）、連帶保證人或保證會社。房東可以據以判斷要不要租給這個人。房東不願意出租也是很常見的。年齡大、收入低、沒有正職工作、外國人等等都是很常見的被拒租原因。

保證人制度

日本租房子時都會要求一個連帶保證人，這個人必須是日本籍或永住者。如果房客滯納租金或退租的時候把房子弄得亂七八糟押金都不夠付的時候，連帶保證人就要負責出這個費用。
有的房東為了急著把房子租出去就免除掉了保證人這一項，這麼做日後可能麻煩會不少，不可不慎。而近年越來越多房東允許（或強制）房客用加入保證會社的方式來取代保證人。房客付一點點類似保險金的概念，不用再找真人的保證人。如果有問題，費用會由保證會社來支出。當然如果信用不良，保證會社也是會拒絕加入。

房租的設定

日本的房屋市場在售價和租金上因為全部都是實價登錄而且公開，所以房價和租金的行情價都是公開的。當然房東可以去調整自己的租金，只是調太高可能會不容易租出去。而另一個房東可以自行設定的就是押金（敷金）和禮金。押金很容易理解和台灣一樣，在日本通常也是1~2個月。禮金就是台灣所沒有的了，他的意義是謝謝房東把房子租給我，通常禮金會是一個月的租金。不過也有房東為了讓房子容易租出去而不收禮金，也有房東讓降低房租但是將禮金提高到2個月。這些設定都是房東可以依照市況而自行決定調整的。

房東不能拒絕房客續住

租約大多以兩年為一個單位，續約時房客要付「續約金」（更新料），通常是一個月租金。如果房客要續租，房東是不能拒絕的，就算房子賣掉換新屋主也不能要求房客搬走。當然也有例外的方法。如果你的房子可能多久之後就要收回他用，在簽約的時候就不要簽普通契約，而是要簽「定期借家」，先把租屋期限定下來，這樣時間一到房客就不能要求一定要續租。當然到時雙方合意要續租也是可以繼續的，只是如果房客打算長租，看到定期借家的合約可能就會考慮了，畢竟重新找房子、搬家都超級麻煩的。當然房東也不能要求房客提前退租，如果真的有需要通常會賠付一些違約金，但還是要房客同意才行。如果房客要提前退租，通常契約中會規定房客要支付1~2個月房租的違約金，房東不能拒絕房客提前退租。

房東絕對不能進入已出租的房子

房子租出去了，使用權就是房客的了，房東雖然擁有這間房子，但是沒有進入的權利喔！在台灣有很多房東會說我進去打掃、我進去換個什麼、我帶人來看房子....在日本是「絕對不可以的」，闖入已出租的房子一定會被報警抓起來。

帶租約的房子不能進去看屋！

所以如果是已經帶租約的房子，是不能進去看屋的。只能去附近走走看看外觀。這時候就要倚賴合約中記載的所有細節。日本在買賣契約告知事項的習慣和台灣也很不同，日本是任何一個小地方都不放過，鉅細靡遺的寫在合約裡，深怕漏掉什麼之後被求償。但是在台灣很多合約中的寫法都模稜兩可甚至想用呼攏的，想說沒被發現就這樣蒙混過去。日本則是認為所有事項都寫清楚，希望之後不要再有糾紛。

帶租約的房子，房客和租約也是直接承接，不能以換屋主名義趕走房客（台灣也不行喔，買賣不破租賃），所以購買帶租約的物件時，租約一定要看清楚各項條件、房客背景資料等等。

如果房客欠繳租金怎麼辦？

若溝通無效顯然在賴皮，這時候就要上裁判所裁決，無論如何房東絕對不可以擅自進入去把他的東西搬走。（所以一開始篩選房客的時候，寧可嚴格一點）

換房客一定要換新鎖

每一次租給新的房客，為了安全起見，在日本是「一定」都要換新的鎖。這個換鎖的費用一般是由房客負擔。如果房客不小心弄丟了鑰匙，因為房屋的安全問題，房客是需要負擔重新換鎖的所有費用。關於鎖的這一點在日本是非常謹慎的，不會有同一支鑰匙換了好幾任房客的狀況。

換房客一定要請清掃公司大掃除

只要換房客，就一定要請清掃公司徹底打掃消毒一遍，這是在日本租屋市場的定則，以前費用都是由房東支出，近年越來越多會從押金扣除了。

設備損壞時的處理

當房屋裡有東西損壞時，這點和台灣相同，如果是設備自然損壞，要由房東負責出錢修繕或更新。如果是房客弄壞的，則房客要自己處理，或是在退租的時候，由押金扣除。當需要協調由誰出錢的時候，就會發現找一間給力的代管公司很重要了。好的代管會幫你篩選房客，依據他們長年的經驗判斷這個人住進去會不會容易有糾紛、幫你把該是房客要自己處理的問題讓房客自己去解決、可以建議什麼需要修繕什麼還可以使用，甚至在你翻修的時候給建議，讓你知道怎樣翻修會更容易出租或拉高租金等等，讓你真的享受到「代管」的輕鬆。我自己是喜歡把這些溝通力氣都讓代管去處理，我只要確保我的穩定投報，不要為出租的事情傷神。

不可以自行更改格局

在台灣很多房東都會自己去隔間或改格局，在日本絕對不行喔，所有的建築物變動都是要正式申請的。千萬不要想說買一個空間再自行找工班來隔成很多套房。當然如果是合法申請的格局更改就沒有問題。

實戰經驗心得

我認為在日本當房東比在台灣輕鬆很多。因為日本法律對租賃的規定很多，保障房客也保障了房東。大家都按照規矩來，很難會有惡房東，房客也不會隨便凹房東。健全的制度讓租屋市場很穩定簡單，我個人很喜歡這個投資環境。