日本房地產【2023投資建議】-台日房地產市場大不同，出手前先檢視你是哪一種投資人

日本房地產實戰經驗完整教學

日本房地產的市場和台灣很不一樣之外，日本人選擇房子的重點也和台灣很不一樣。這個系列就來幫大家整理出來，如果你要去日本「買套房出租」要看那些點。尤其是用台灣人的角度來看投資日本房地產，台日房地產市場不同的比較教學是目前在其他網站上面找不到的，因為全部都是我的真金白銀實戰經驗！

日本房地產- 觀念篇

以下的教學，我會分成「觀念篇」、「環境篇」、「物件篇」、「室內篇」、「財務篇」...（可能還會有更多篇）來分別從觀念開始講，對日本不動產有興趣的朋友們都可以在出手之前先看完整套教學，幫助你可以更好的判斷投資標的和財務規劃喔！

瞄準穩定收益，不要期望資本利得

如果想要投資日本房地產，先給大家一個觀念：如果想要的是資本利得（賺買賣價差），那日本市場真的不適合。主要因為售出的稅非常重，重到沒有人會想要靠買賣來賺錢（也賺不到錢）。

有人會說可是日本房價還是在漲啊！我10多年前進場到現在，我的觀察是這樣的：10多年前因為311大地震，讓房市有一個缺口，下去之後再緩緩升，這個時間點我認為房價是被低估的。當時隨便上yahoo日本不動產，都可以輕易找到投報率10%以上的房子，精華區的投資物件也都在6-7%以上（這時台灣大概3%），很明顯就是一個房價被低估的狀態。而後來緩緩漲，我認為只是反應這個嚴重低估的問題，市場在慢慢趨近於合理。而且外資那時應該都在中國和台灣炒房吧，日本的稅制真的炒不起來。

但是疫情開始之後，局勢動盪，世界上許多人想要把錢分散在不同的地方，於是雖然可能沒有資本利得，但日本是政治穩定的民主國家，資產在這裡相對安全，加上日圓走貶，可以用相對便宜的價格買到資產。所以開始有很多國外的買盤，而一下子在這三年間把房價墊上去了。不過我還是認為這離炒房還有很遠的距離，因為賣出的稅很重，所以不容易有短線買賣獲利的行為，這還是一個比較健康的市場。

所以我們可以先拋開賺取資本利得的想法。進入日本房地產市場就是要賺取穩定的租金收益，如何找到這樣的物件就是這個投資中最重要的重點了。挑選物件的方法我在網站中的其他篇會分別教學。
現在由於房價比較高，投資報酬率已經下降到抓4%左右，是否要在這個時間點進場，就要看大家個人的投資規劃了。

日幣貶值，是進場好時機嗎？

我要特別說說那個說日幣很低適合買房的廣告！日幣低時你要有買日幣才有用啊！你等到要簽約付款的時候才買匯率又不一樣了。如果你這個投資是要每個月匯回來台灣用的，那麼換回台幣的時候也是只能換一點點回來喔！請不要忘記日幣低，你收的租金換回台幣也是變少了呀。

但是對於目的是找地方放錢的人就不一樣囉，他們並不急著使用這些收益。這也是為什麼「日圓貶值」對外資而言可以是買進訊號，但對於需要馬上拿到租金的散戶投資人而言意義不大。

進軍海外房地產前先衡量資金彈性度

如果你這一筆錢投資之後的收益是你的「生活費」，就是每個月需要這些收益來維持日常生活，那我個人是不建議進入日本房地產市場。在一開始只有一間出租的狀況下，其實不能想成非常穩定的收益，因為難免會有退租的時後和招租需要的時間，或是設備壞掉需要修繕、翻新。空置就是沒有收益，除非規模（物件數）能夠做到夠大，風險分散掉。而且還會有匯差的問題，等於風險又多了一層。其他還有像是語言和地域的隔閡、匯款手續費、被騙的可能性、有糾紛時、打官司很麻煩等等。最後還有房地產投資在是各國都會遇到的相同問題就是「流動性低」，當急需用錢需要賣掉這個標的，房子不像在交易所上市的股票那樣很容易在一天內賣出，有的可能要掛個大半年一年，你越急著賣越可能還要降價出售。所以房地產投資收租金這個模式的本身就不適合拿來當生活費的支應，更何況又是在投資在海外。

但如果你有一筆資金放在那邊本來就沒用，短中期（五年以上）也確定都不會動用到他，而你又願意做功課、勇於吸收新事物、願意去理解日本的租屋文化和民族性、願意當個好房東，而且覺得投資日本很有趣、對你而言是分散投資的標的，那倒是可以繼續評估看看。

在日本購屋可以貸款嗎？本國人自用住宅利率極低

在日本自用住宅利率可以低於1%，最多可以貸40年，所得稅中自用住宅貸款的特別扣除額再扣掉之後，幾乎付不到什麼利息。但需要是日本籍或永住者才能這樣貸款。
就算是日本籍，如果房子不是自住，而是投資用，那麼利息就會飆升為1.5-4.5%不等。
外國人非永住者，也就是我們這種外國人，無論自住還是投資，都一定是2%起跳。而且日本銀行不一定會願意貸款給外國人。

從這裡可以看出日本鼓勵國人購屋自住，並且對於非日本人/非永住者會給予比較高的貸款利率。

外國人貸款利率飆高

沒有中長期居留簽證的外國人在日本無法貸到很低利率的貸款，外國人房貸至少要2%-4.5%，而且限制很多。金額不足3000萬也通常不會貸得出來，屋齡太舊也可能貸不出來，有的銀行還根本不貸款給外國人（要善用台資銀行）。如果買屋齡很新的投報又很低，利潤全部被房貸吃光光，就沒有投資的意義啦。

房地產投資財務操作方式和台灣很不同

這一點和台灣購屋投資的習慣很不一樣，通常台灣我們可能會貸好貸滿，以最少本金去槓桿租金收益，但是日本一般外國人的房貸利率太高，槓桿不出來收益。所以不少人是選擇從全現金購買開始進入日本房地產市場。（也是在日本很難炒房的原因之一）

當然也有人會在台灣貸款去買日本的不動產，這在以前也是一個方法，但是因為現在升息，在台灣就算用房貸再貸出低於2%的利率，再加上匯款、手續費等等耗損，除非這是一筆金額夠大的投資，或者你已經把他規模化，否則對小資投資人而言，會有點像在做白工。

還有一種方法是，向日本的台資銀行貸款（東京之星、中國信託、玉山、台新、兆豐）。這就是只有台灣人才有的方案，利率從2%起跳，最低貸款額度大約是5000萬以上。而區域多限制在東京都23區內，也有可以接受大阪、京都特定區域內的物件的台資銀行。如果你購買的物件總價較高，這是一個很棒的貸款方法，大家可以多加參考利用。

當然如果你已經有日本永住，就可以跟日本的銀行貸款，如果想要拿到好的條件，可以盡量去找地方的小銀行，會比較願意用較低的利率貸出來。目前我聽過最低的投資物件利率是1.5%，我認為是很棒的條件。

（以上規定會隨時變動，請以各銀行實際狀況為準喔。）

看到這邊，可以再仔細想一想自己的投資規劃，日本房地產市場是不是真的適合自已，和你的投資風格是否符合。

小結：2023年如果要進場，建議是「閒錢」才進來

我歸納日本房地產市場就是「穩定收益」，賺不了突如其來的炒房資本利得。以現在（2023）的投報率而言，股市，Reits，甚至美金定存都可以達到相同的投報率，還不會有空置期和修繕費用的問題。所以我會比較建議你這筆錢是真的閒錢，而且對日本房地產「有愛」再進來，不然要做好多功課，還可能語言不通花很多溝通成本，不如拿去存美金定存就好啦！如果看到這邊你還是有興趣，或是想要再瞭解更多再看看，請繼續看下去後面的文章喔！

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