日本房地產-經營民宿「投報率」的陷阱。對民宿有興趣的朋友一定要進來看。

來談談回報率（利回り）的陷阱。日本的投資物件，在圖面（附平面圖、價格和基本資訊的A4紙）上通常都會註記物件的回報率。比較貼心的會幫你分成「表面利回り」和「実質利回り」兩項，只有寫利回り的通常就是表面回報率。

表面回報率就是只單純用租金和價金去計算的投報率。
公式：（月租金*12個月）/房屋總價

而實質回報率則是分子還要扣掉房東要負擔的諸費用、固定資產稅。分母還要加上仲介費、稅、購入時的諸經費。這才是真正這個物件的的投報率。（但大多的圖面上表示的實質回報率的分母都只有算總價）
如果購屋後有委託代管，當然還要記得扣除代管費用。

很多台灣朋友對去日本經營民宿很有興趣，很多人的原因是因為想要藉由經營民宿拿到經營管理簽證。

（註：單純買一間房出租是不能拿到經營管理簽證的。要經營民宿拿到經營管理簽證有許多條件門檻，此篇先不討論。）

為什麼一間房屋出租不可以，經營民宿就可以？重點就是有沒有實質「經營」的這個點。如果你有很多房屋出租，達到了一個經營出租事業的程度，那也是有機會拿到經營管理簽證的。

陷阱來了。有在搜尋投資物件的朋友可能有看到過回報率10-20%的民宿物件。前面講了這麼多背景知識，可能你已經猜到了，陷阱就在於民宿有許多「經營成本」，和一般房屋出租差距很大。民宿除了要申請執照這是最麻煩的之外，你要請人、要宣傳、要打掃、要有備品、要有人處理旅客事務、消防設備、設備折舊也比較快等等等，這些全部不會算在圖面的「利回り」裡。

回推一下就能知道這樣的回報率只能容許你有多少的經營成本。而且經營民宿的風險（季節風險、政策風險、競爭風險、人事風險等等…）比單純租屋又來得大。

所以如果有興趣去日本經營民宿的朋友，在挑選物件的時候請務必要把你的經營成本全部考慮進去，才不會辛苦半天結果根本在做白工。