東京v.s.大阪同樣1980萬的物件，投資風格二選一！

投資風格題！

同樣1980萬日圓

1. 大阪郊區車站走路13分 一樓店舖二三樓住宅整棟

屋齡29年

月租金11萬 投報6.7%

2. 東京都心車站走路10分 二樓小套房

屋齡43年

月租金8.2萬 扣掉管修1.2萬 投報4.2%

固都稅及其他條件假設都差不多。

你會選哪個？
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我秒選東京。

原因：

1. 既然要出租，就要選供不應求的地方。

而東京一直都是日本人口凈流入壓倒性最多的地方。尤其在都心，公司都在這裡，容納就業人口超多，租屋需求再差也很大。

2. 少子化。

地方的就業機會越來越少，就業人口都上京尋找機會。

3. 房客的組成。

如果在低房價的地方還需要長期租屋的房客，可能收入較低或較不穩定。或地方的工作性質可能沒有這麼穩定，也不如大都市這麼容易找到新的工作。在都心容易找到超大公司的員工，比較穩定，不會滯納房租。

在日本一樣有繳不出房租的房客，而日本的法律又很保障房客，絕對不能像台灣的房東會直接把房客東西拿出來、換鎖等（而且在日本房東也不會有鑰匙）。遇到嚴重滯納，要上法院裁決和強制執行，大概需要耗費一年的時間。所以在日本慎選房客是非常重要的。

4. 考慮若有一天要賣出時是否容易。

日本鄉下的房子真的沒有這麽好賣，少子化，需求量越來越少。僅有的人口也大都移往都市了。

我的家訓（目前第一代😆）是不動產買了就不賣。那為什麼要考慮賣出？其實拉長到三代五代以上來看，原則不賣的話地點就更更更更更重要了，因為我需要一個可以永續收租金的地段。房子可能會壞會改建，土地不會消滅。

以上我是以投資人的角度分享。我知道一定和房仲業者講的不會一樣，因為房仲的重點是讓你「交易」，他才有仲介費可以賺，他們的觀點都會是鼓勵交易。但我們是投資的人又不是房仲業者。

也提醒大家看房仲業分享的知識和觀念文章時，還是要保持小心求證的態度。（因為最近一直看到無腦慫恿你買賣的文，覺得有點危險）

以上都是日本市場的思考，並非台灣房地產的觀念。以及上述一定會有特例（一定有人會說他朋友在鄉下買了一個房子然後漲價很多），但我認為投資不是賭博，我對特例沒興趣也不期待也沒有力氣。

聲明：每個人的投資風格不同，適合我的不一定適合你。我認為投資是要讓自己更輕鬆的，如果要提心吊膽或花更多時間精力處理，那不如存定存或花掉就好。投資就投資，不要變成經營，那就偏離初衷了。