最近越來越多人問我這個問題,在這邊一次回答吧。
[日本房地產]日圓貶值,現在是日本購屋的好時機嗎?
2023 Feb 10 日本房地產
日幣貶成這樣,現在是買日本房地產的好時機嗎!?
最近越來越多人問我這個問題,在這邊一次回答吧。
首先先問一下你的目的是什麼?
如果只是當成投資標的,我的答案是不要買。
十年前我說可以進場,當時沒有進的人可以問問自己是什麼原因?那時候房價這麼低,為什麼不買?覺得還會再低的人你不怕日圓繼續貶嗎?覺得語言不通的人你現在日文ペラペラ了嗎?那現在為什麼又覺得可以買了呢?因為感覺日圓貶值買房好划算嗎?
買日本房地產的目的是什麼呢?
買這房子如果是投資目的,就是拿來收租。如果你跟我說,「沒有,我是要賣掉賺差價」,那你還在幼幼班,請先做點功課再來,至少關於稅務先去瞭解一下。
收租的收入來源是什麼,就是房租。現在日本房價已經漲上去,實質投報率這麼低,拿到那一點點的房租,然後再換回台幣,到底是在做什麼白工啦。
再說一次,買房子是要拿來收租。沒錯,你用台幣買日幣現在可以買比以前多很多,但是收到的房租從日幣換回來還不是少一樣的比例嗎!
日圓現在很低很划算?
有人說,日幣現在是低點,以後會上漲。那我就問,既然你相信現在是低點,那還不借錢買爆日圓,高點的時候換回來就賺翻了,何必繞這麼個遠路去買房子?
更何況,如果日幣續貶,能承受投報因匯率再更低的風險嗎?尤其是貸款的人。
日本房地產的諸多維持費用要先考慮進去
有人說他是怕台海開戰,希望在第三國有個棲身之所逃難用。如果是這個思考,我只提醒你日本的房子維持費很高,不管有沒有人住,持有就是要持續支出稅金、管理費、修繕費喔!如果這個風險可以承受那我不反對。
日本的房地產折舊率和稅制
我自己家是日本台灣兩地生活,所以匯率對我而言影響沒那麼大,各地賺的錢各地花就好,匯率有一邊跌也表示另一邊漲,不要換就沒有什麼匯率損失的問題,哪邊便宜就往哪兒去花。
看到這邊你可能想問,你難道不會希望大家都去買,房價上漲,這樣你不是可以賺更多嗎?如果有這樣想法的朋友還是別投資日本房地產吧。日本房地產從來不是一個賺價差的地方,整個市場和稅制都不適合炒價差,如果去研究他們房子的社會性折舊率和稅制就會了解。
會選擇投資日本房地產就是看上他的「穩定性、健全性和秩序性」,所以絕對不希望有搞不清楚狀況的一群人來破壞市場。而且越多想鑽漏洞的人進來,就可能會有更多的法規限制來防堵,市場越亂風險就越高。
台日房地產市場非常不同,不夠理解的話不要貿然進場
另外,日本購屋雖然房仲會盡量把所有事項交代清楚,因為他們不希望之後有糾紛,和台灣很多會故意隱瞞之後再耍賴剛好相反,但仍然有不少騙子。
例如包租的物件,最常見的糾紛就是:合約寫第x年後可以調整租金或回報率,寫日文的。解說的時候說如果房租行情上漲還可以收更多喔!但卻沒說也可以調低...
還有很多,如果語言不通又不了解當地市場,我真的不鼓勵在這個混亂的點進場。
還有如果你還在問,要買郊區還是蛋黃區,要買大阪還是京都還是東京還是北海道,請先去做足功課。
功課沒做的我一律不建議買。到時候虧錢斷頭被騙不要怪我沒提醒。
最後總複習一下:
- 從台灣買(你人在台灣生活),投資用的話,只要看投報率。匯率和整件事情無關。(投報率是指加上空置期的)
- 逃難用的話請算清楚維持費。
- 覺得日幣會漲的,就去買日幣就好。
- 想賺價差的不用進來,賣屋稅很重、折舊率很高。
- 是好朋友才提醒大家。
- 最近有個什麼「日幣貶值正是日本購屋好時機」廣告狂打,請再想一下,日幣貶值你把日幣換回台幣時也只能換回一點點台幣!