中國房東在東京踢鐵板，在日本當房東，你以為的「理所當然」竟違法！

這週的新聞，中國人去東京都板橋區買下了一棟7層樓的住宅公寓，然後通知房客們，要漲租金2.5倍，因為「比照香港行情」！而且換房東之後就說電梯壞了，而且買不到維修零件，可能要等半年以上才會修好，房客們懷疑是因為想惡意逼走房客才找了這個藉口。

這個事件是外國人（尤其是中國人）大量進入日本房地產市場後亂象的冰山一角。我想藉由這個新聞，讓大家更瞭解日本的「借地借家法」有多麼保障房客。

我先說結論，這棟樓的居民，完全可以不要同意漲房租，並且可以繼續住，房東無權單方終止租賃合約。

依據日本《民法》第606條規定，房東有義務維持租賃物在可使用的狀態（修繕義務）。

如果電梯確實壞了，房東有責任盡快修理。聲稱「買不到零件，要等半年以上」而沒有積極作為，若被證明是故意延誤或找藉口，以達到逼遷的目的，這會被視為房東未履行其修繕義務，甚至可能構成侵權行為或債務不履行。這會嚴重影響房客的居住權益，房客可以要求減租，甚至解除契約。如果房東的行為（例如故意不修電梯、惡意逼遷）對房客造成了損害（例如精神損害、搬家費用、尋找新居的費用、交通不便的損失等），房客還可以要求房東支付損害賠償金。

至於漲租，日本《借地借家法》第32條有規定租金增減請求權。房東可以請求漲租，但漲租必須符合「不相應」的條件，例如周邊同類房屋的租金行情上漲、稅金增加， 但同樣需要房客同意才可以漲，談不攏的話就要請法院來處理了。

不過，一口氣漲租2.5倍，並且以「比照香港行情」為由，在日本幾乎不可能被法院認可。法院會判斷租金漲幅是否合理，並通常只會允許有限的、循序漸進的漲幅。如果房客不同意，房東必須向法院提起訴訟，最終由法院裁定。在法院裁定前，房客只需支付原租金。

如果房東再惡劣一點，擅自斷水斷電、換鎖、阻止房客進入等，這些更可能構成刑事犯罪。特別提醒台灣朋友，房棟擅自拿鑰匙開門進去會觸犯刑法入居侵入！

而外國人如果在日本犯了刑法並被判刑，可能導致簽證無法續簽，甚至可能被取消簽證並被強制遣返。不可不慎！

補充一下，如果房東有「正當事由」的話才能與房客解約。正當事由例如，房客一直不繳房租、房客把房子弄爛、房客和附近鄰居一直起糾紛之類，房東端的話必須要有自己居住的「急迫性」（這個標準很嚴格），而且通常需要提供一筆房客認同的「立退料」（搬遷補償金的概念）。

單純以「想要提高租金」或「想出售」為理由，絕對不構成正當事由。


我看過台灣人在日本被要求漲房租就乖乖讓他漲，因為他用了台灣思維「不讓漲的話房東可能會把我趕走」，但他完全沒有想到日本的法律和台灣是不一樣的！

日本的《借地借家法》對房客權益有著強力保障，這或許讓習慣「屋主至上」思維的華人房東感到不適應。但從長遠來看，穩定的租賃關係其實能為房東省下大量招租與空置成本。

因此，無論你是想在日本置產當包租公包租婆，或是考慮在日本租屋生活，都請務必深入了解並尊重日本的法律精神。多一分瞭解就多一分保障。畢竟，當房客住得安心、住得長久，對房東來說，也何嘗不是一種最踏實的收益保障呢？

2025/06/08 朝日新聞報導

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