我為什麼不碰包租（サブリース、sublease）的房子？
2023 Aug 25 日本房地產
我為什麼不碰包租的房子？
日本上班族在大約5年前曾經流行過「經營公寓」來賺取副業收入的風潮。但是後來「災情」漸漸傳出，現在就沒有以前那麼熱了。為什麼特別要提到上班族經營副業？這和我要說明的「包租」是大有關係的。
先簡單介紹一下「經營公寓」的背景。日本的房租/房價比比台灣高很多，也就是說房租很高，房價沒那麼高。這樣的環境之下，當房東就有拿到比其他投資好的投報率的機會，而且感覺很穩定（但這個穩定就是陷阱所在，後面會詳述）。
所以就開始有仲介推出「年薪500萬日圓以上就可以經營公寓」的方案。年薪500萬日圓在日本的城市生活其實沒有太多餘裕，所以這個方案主要就是教你用貸款的方式槓桿出現金流。簡單說就是，因為日本有機會貸到9成5以上，所以買一個1 room的小套房只需要很少的頭期款（外國人不能用這個方法貸款）。然後就是拿租金還貸款，租金減去需繳交的貸款就是你的收入囉。
但是其實這裡面最少有三個陷阱。
我要講的主要就是第三項。他其實和1 、2項也有關係。大部分的人知道這個模式之後，第一個想到的也是1，如果找不到房客的時候怎麼辦呢？所以有所謂包租服務就出來了。「包租」顧名思義就是包租公司先跟你約定好一個固定的房租金額，無論房子有沒有出租出去，他都會每個月付你這個金額。看起來超級穩定。但是很多人都會忽略合約上面大多會約定「每兩年可以重新議價」之類的條款。包租公司願意包租的物件大多是他們覺得不會難租出的物件，但偶而也會看走眼，或是也有可能遇到意外，例如疫情等。這時他們重新議價就很可能會議一個你根本不能接受（讓現金流變成負的）的價錢。最後能夠解除契約還算好的，但如果包租公司要降價又不願意解除契約才是大麻煩。
講到這裡也要說明一下日本的租屋法規。在日本出租方是不能擅自解約的，承租方只要希望一直承租，出租方就不能不租。出租方也不能擅自漲房租，一定要承租方同意才可以漲（問題就是承租方怎麼會同意漲房租呢）。而使用包租服務的狀態下，房屋擁有者是出租方，包租公司是承租方，所以包租公司享有一切房客的保護。這樣看懂了嗎，包租公司其實是被法律保護的「房客」，所以他要議價、他要解約、他不解約都有他被法律保護的權利。
再者，包租公司的費用大多是房租的10%~20%，其實已經吃掉不少租金。再加上日本房屋各種稅和維持費之後，很有可能現金流會變成負的。這個一定要精算清楚。
日本也是買賣不破租賃的制度，房東買屋後要承接租賃合約（owner change），如果你買的是已有sublease（包租）約的房子，那就得要承接這個sublease的合約。我曾經出過帶條件的價，條件就是要解除sublease我才要買，但是遇過幾次都沒有成功買到，因為包租公司都不願意解除契約，顯見一旦咬上了，沒有人會輕易放棄。
我們外國人買小套房只能用現金，雖然不會有現金流是負的問題，但是若簽包租約，還是有很大風險。我個人是不會碰包租的房子，也更不會去跟包租公司簽包租合約。因為，如果自己都覺得這房子可能會有較長的空置期風險，那就根本不應該買這間房。如果對自己眼光很有信心，也不需要包租。不要覺得包租是降低風險，賠錢的生意沒人做，包租公司不可能讓自己虧錢還要一直給你租金。正常出租的時候都好說，沒有問題，但是遇到租不出去的時候，包租公司有很多方法可以讓自己不會虧錢，第一個辦法就是降低付給你的租金或者就跟你解約了。你自己一個小白更難找到房客。
所以看到圖面上寫「サブリース中」，要不就是直接跳過，如果真的很喜歡我一定會提要先解除才會購買。
日本上班族在大約5年前曾經流行過「經營公寓」來賺取副業收入的風潮。但是後來「災情」漸漸傳出，現在就沒有以前那麼熱了。為什麼特別要提到上班族經營副業？這和我要說明的「包租」是大有關係的。
先簡單介紹一下「經營公寓」的背景。日本的房租/房價比比台灣高很多，也就是說房租很高，房價沒那麼高。這樣的環境之下，當房東就有拿到比其他投資好的投報率的機會，而且感覺很穩定（但這個穩定就是陷阱所在，後面會詳述）。
所以就開始有仲介推出「年薪500萬日圓以上就可以經營公寓」的方案。年薪500萬日圓在日本的城市生活其實沒有太多餘裕，所以這個方案主要就是教你用貸款的方式槓桿出現金流。簡單說就是，因為日本有機會貸到9成5以上，所以買一個1 room的小套房只需要很少的頭期款（外國人不能用這個方法貸款）。然後就是拿租金還貸款，租金減去需繳交的貸款就是你的收入囉。
但是其實這裡面最少有三個陷阱。
- 如果找不到房客，或房客退租，有可能會付不起貸款。
- 沒有計算清楚各種稅費、管理費、維持費等等，最後現金流是負的。
- 使用包租服務（サブリース，這是和製英文sublease）看似穩定背面的恐怖陷阱。
我要講的主要就是第三項。他其實和1 、2項也有關係。大部分的人知道這個模式之後，第一個想到的也是1，如果找不到房客的時候怎麼辦呢？所以有所謂包租服務就出來了。「包租」顧名思義就是包租公司先跟你約定好一個固定的房租金額，無論房子有沒有出租出去，他都會每個月付你這個金額。看起來超級穩定。但是很多人都會忽略合約上面大多會約定「每兩年可以重新議價」之類的條款。包租公司願意包租的物件大多是他們覺得不會難租出的物件，但偶而也會看走眼，或是也有可能遇到意外，例如疫情等。這時他們重新議價就很可能會議一個你根本不能接受（讓現金流變成負的）的價錢。最後能夠解除契約還算好的，但如果包租公司要降價又不願意解除契約才是大麻煩。
講到這裡也要說明一下日本的租屋法規。在日本出租方是不能擅自解約的，承租方只要希望一直承租，出租方就不能不租。出租方也不能擅自漲房租，一定要承租方同意才可以漲（問題就是承租方怎麼會同意漲房租呢）。而使用包租服務的狀態下，房屋擁有者是出租方，包租公司是承租方，所以包租公司享有一切房客的保護。這樣看懂了嗎，包租公司其實是被法律保護的「房客」，所以他要議價、他要解約、他不解約都有他被法律保護的權利。
再者，包租公司的費用大多是房租的10%~20%，其實已經吃掉不少租金。再加上日本房屋各種稅和維持費之後，很有可能現金流會變成負的。這個一定要精算清楚。
日本也是買賣不破租賃的制度，房東買屋後要承接租賃合約（owner change），如果你買的是已有sublease（包租）約的房子，那就得要承接這個sublease的合約。我曾經出過帶條件的價，條件就是要解除sublease我才要買，但是遇過幾次都沒有成功買到，因為包租公司都不願意解除契約，顯見一旦咬上了，沒有人會輕易放棄。
我們外國人買小套房只能用現金，雖然不會有現金流是負的問題，但是若簽包租約，還是有很大風險。我個人是不會碰包租的房子，也更不會去跟包租公司簽包租合約。因為，如果自己都覺得這房子可能會有較長的空置期風險，那就根本不應該買這間房。如果對自己眼光很有信心，也不需要包租。不要覺得包租是降低風險，賠錢的生意沒人做，包租公司不可能讓自己虧錢還要一直給你租金。正常出租的時候都好說，沒有問題，但是遇到租不出去的時候，包租公司有很多方法可以讓自己不會虧錢，第一個辦法就是降低付給你的租金或者就跟你解約了。你自己一個小白更難找到房客。
所以看到圖面上寫「サブリース中」，要不就是直接跳過，如果真的很喜歡我一定會提要先解除才會購買。
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