我為什麼不碰包租（サブリース、sublease）的房子？

有在看日本房地產的朋友一定有看過「サブリース中」這個名詞，這是「包租代管中」的意思。
意思就是就算房子沒有租出去，包租公司還是每個月會付約定的租金給你。看起來很好，沒有空置風險，但是：

先說結論，這樣的房子我絕對不碰。

為什麼呢？

日本上班族在大約5年前曾經流行過「經營公寓」來賺取副業收入的風潮。但是後來「災情」漸漸傳出，現在就沒有以前那麼熱了。
為什麼特別要提到上班族經營副業？這和我要說明的「包租」是大有關係的。

先簡單介紹一下「經營公寓」的背景。日本的房租/房價比比台灣高很多，也就是說房租很高，房價沒那麼高。這樣的環境之下，當房東就有拿到比其他投資更好的投報率的機會。而且再加上包租，還有很穩定的優點。（但這個穩定就是陷阱所在，後面會詳述）。

所以就開始有仲介推出「年薪500萬日圓以上就可以經營公寓」的方案。年薪500萬日圓在日本的城市生活其實沒有太多餘裕，所以這個方案主要就是教你用貸款的方式槓桿出現金流。簡單說就是，因為日本有機會貸到9成5以上，所以買一個小套房只需要很少的頭期款（外國人不能用這個方法貸款）。然後就是拿租金還貸款，租金減去需繳交的貸款就是你的正現金流囉。

但是其實這裡面最少有三個陷阱。
1. 如果找不到房客，或房客退租，有可能會付不起貸款。
2. 沒有計算清楚各種稅費、管理費、維持費等等，最後現金流是負的。
3. 使用包租服務（サブリース，這是和製英文sublease）看似穩定背面的恐怖陷阱。

我要講的主要就是第3項。他其實和1 、2項也有關係。大部分的人知道這個模式之後，第一個想到的也是1，如果找不到房客的時候怎麼辦呢？所以有所謂包租服務就出來了。
「包租」顧名思義就是包租公司先跟你約定好一個固定的房租金額，無論房子有沒有出租出去，他都會每個月付你這個金額。

看起來超級穩定。但是很多人都會誤會合約上面大多會約定「每兩年可以重新議價」之類的條款。包租公司願意包租的物件大多是他們覺得不難租出的物件，但偶而也會看走眼，或是也有可能遇到意外，例如疫情等。這時他們重新議價就很可能會議一個你根本不能接受（讓現金流變成負的）的價錢。（重新議價絕對不會增加租金，千萬別被騙。）

講到這裡也要說明一下日本的租屋法規。在日本房東是不能擅自解約的，承租方只要希望一直承租，出租方就不能不租。房東也不能擅自漲房租，一定要承租方同意才可以漲（問題就是承租方怎麼會同意漲房租呢）。

而使用包租服務的狀態下，包租公司是承租方，所以包租公司享有一切房客的保護。包租公司其實是被法律保護的「房客」，所以他要議價、他要解約、他不解約都有他被法律保護的權利。

再者，包租公司的費用大多是房租的10%~20%，其實已經吃掉不少租金。再加上日本房屋各種稅和維持費之後，很有可能現金流會變成負的。這個一定要精算清楚。

日本也是買賣不破租賃的制度，房東買屋後要承接租賃合約（owner change），不能趕走房客。如果你買的是已有包租約的房子，那就得要承接這個包租的合約。
我曾經出過帶條件的價，條件就是要解除包租我才要買，但是遇過幾次都沒有成功買到，因為包租公司都不願意解除契約，顯見一旦咬上了，沒有人會輕易放棄。

我個人是不會碰包租的房子，也更不會去跟包租公司簽包租合約。因為—

「如果自己都覺得這房子可能會有較長的空置期風險，那就根本不應該買這間房。如果對自己眼光很有信心，也不需要包租。」

不要覺得包租是降低風險，賠錢的生意沒人做，包租公司不可能讓自己虧錢還要一直給你租金。正常出租的時候都好說，沒有問題，但是遇到租不出去的時候，包租公司有很多方法可以讓自己不會虧錢。
第一個辦法就是跟你談降低租金，因為你自己更難找到房客，而貸款又必須要能繳的出來，不能解約造成空置，許多房東在這時只好答應降價，一旦降價後就幾乎沒有機會再漲回來，造成惡性循環。
然後投報率變低又帶包租約，要再賣出去難度又更高，或需要降價賣。

所以看到圖面上寫「サブリース中」，建議除非有特殊操作的考量，剛入門的朋友能不碰就不碰比較好。

(2025/09/09更新）