投資房地產出租賺錢，竟還能扣抵所得稅！？千萬小心這個購屋陷阱！

日本房地產出租是可以以「折舊攤提」（減価償却）來扣抵個人綜合所得稅的。所以在日本有業者專門以這個用購屋來省稅的訴求吸引買家購買房地產。

折舊攤提：從會計和稅法的角度來看，因為設備會隨著使用年限損壞，所以可以當成一種價值的損失。這是可以與租金收入相抵的。

在日本這是合法的節稅方式，但是問題出在有些業者的操作手法。

先簡單說明一下這個折舊攤提可以減稅的實際條件是：租金扣除諸費用（代管費、修繕費等等等），再扣除這個折舊攤提的金額，如果是負的，那就可以扣抵所得稅額了。
那折舊攤提怎麼計算呢？一個房子的價格包含了土地和建物，能夠折舊攤提的部分只有「建物」的部分，土地是不能折舊的。計算公式我就不在這邊詳細解釋，總之建物的價值要大大大於土地，才會有機會達成負收入來抵稅。

這邊給大家一個大略的概念，在東京都蛋黃區投報率超過5%的房子，建物和土地的價格大約在2:8~1:9，所以這樣的房屋幾乎沒有辦法用減価償却的方式來節稅。

只有土地價值低、建物價值高的房屋，有機會能夠達成這個條件。這樣的條件，常見在兩種物件上：

1.  屋齡很新，所以建物價值每年減損率很高的物件（日本和台灣不一樣，大多的房子是在新成屋的時候價值最高）
2.  地段差，土地不值錢的地方。

這兩種房屋在我看來其實都不適合個人投資，所以我認為不需要本末倒置，為了抵稅去買比較差的投資物件，很可能會得不償失。

另外就是業者的操作手法問題。我在日本合作十幾年的房仲老闆跟我說，這種公司會向他們不動產仲介業者買房子，買什麼樣的房子呢？用低價去大量買那種品相不好賣不出去的房子。

然後另一邊則是說服想要用來抵稅的個人，計算給他們看可以抵好多稅。這些個人也是他們篩選過，年所得大約800萬日圓以上，工作穩定，繳稅也（只能）穩定，容易向銀行貸款的個人。

如果這個人從來沒有投資房地產的經驗，看完這些試算，會發現以前怎麼不知道這麼棒的節稅方法呢？又能投資又能抵稅呢！就去跟業者購入業者推薦可以做減価償却的物件了。

這中間盲點就在於，把投資和抵稅混為一談，會一直去在意想要抵更多的稅，卻忽略了「房地產投資的本質」。如果買了爛物件，空置期高可能會造成貸款還不出來、或是要再轉手賣掉時價格很差。

這種業者就是利用這個心態，低價購入品相很差的房子，再賣給這些一心只看著扣抵稅款的小白投資者。

當然並不是所有這樣的業者都是不好的，但是不仔細花時間去研究，真的很容易落入這個陷阱。

雖然台灣人除非在日本有其他收入，不然不大會用到這種扣抵稅務的方法。寫出這個例子是想提醒大家如果要購置海外房產，眉眉角角真的很多，務必要多看多問多小心！