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                      1. 首頁
                      2. 部落格
                      3. 要買城市還是郊區?要買東京還是大阪還是京都還是北海道?

                      要買城市還是郊區?要買東京還是大阪還是京都還是北海道?

                      2023 Mar 09 日本房地產 在日本讀書
                      內容目錄
                      1. 為什麼有的物件投報率很高?
                      2. 租金房價差距非等比
                      3. 最重要的考量點:空置率
                      4. 誰來租房子?
                      5. 離車站的距離
                      6. 我推薦的立地條件
                      7. 要買哪個城市?

                      要買城市還是郊區?要買東京還是大阪還是京都是北海道?

                       

                      為什麼有的物件投報率很高?

                      上日本房地產網站搜尋,如果用投報率排序,你會發現為什麼有的房子投報率超高的?通常有幾個原因:1. 房子不是所有權物件(會在別篇說明)2. 房子屋齡超過50年 3. 木造 4. 採光非常差 5. 地點比較偏遠。這次來講講地點偏遠這件事。

                      租金房價差距非等比

                      如果要去研究都市和郊區的租金差異,你會發現其實租金沒有差到很多,但是房價差異卻很大。郊區的房子明顯房價比城市低一截,離車站步行5分鐘以上的物件又硬是比車站步行5分鐘的物件房價再低了一截。但是租金的差距卻沒有這麼大喔!

                      最重要的考量點:空置率

                      那這樣看來,租金差異不大,房價差很大,那感覺應該是買郊區比較好囉?但別忘了考慮出租的一個重要因素:「空置率」。

                      誰來租房子?

                      郊區不是不能買,而是要先想一下,誰會來這裡租房子呢?日本勞動人口大量往東京等大都市移動,地方的租屋需求比起都市差非常大,這一點一定要讓大家先了解。但人數多的大學附近還是可以考慮,只是也要考慮少子化,如果客源只是來自單一大學,也要看看是否是市場已飽和。
                      所以在郊區購屋最大的風險就是「空置期」。就算你降低租金都不一定有人有需求,或是要等很久才找到房客。
                       

                      離車站的距離

                      如果同樣在都市,離車站15分鐘和5分鐘的差異也是是否容易出租。空置率15%和5%的差,整整就等於你租金差了10%唷!還有如果房客住不長,換房客時的必要費用(打掃、仲介費等等)也是一筆成本。而且空置率低的物件比較容易預估未來收益,空置期的起伏較小,相對風險比較小。
                      不過精華中的精華的地區(如港區中心),房價會突然飆高,投報率就又會顯著變低。

                      我推薦的立地條件

                      就以上觀點綜合來看,我是推薦買都市蛋黃區中外段的物件,不一定要屋齡很新的,日本房屋的價值折舊率曲線和台灣的大大不同(可參考這篇關於屋齡和折舊率的文章),就會了解並非越新的越好喔!
                       

                      要買哪個城市?

                      至於要買哪個城市,大家可能各有喜好,我會建議,如果你對哪一個城市特別有愛,就去買他的市中心物件,買了心情也好!如果沒有特別的想法,就東京囉!我的觀點是東京還是全日本淨移進人口最高的都市,而且我自己的投資經驗也是location, locaton, location.所以我會優先選擇東京。
                       
                      下一集我想寫「不是都說日本房子沒人要嗎?為什麼你們還去投資日本房地產?」

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