日本房地產還能買嗎？2024東京房地產住宅市場展望

 

先來看這張驚人的圖。

東京都心新建案房價推移

這張圖表很不像日本的房市會呈現的趨勢圖。但是它確實在2023發生了。東京2023上半年的新築住宅物件（新建案），呈現了一個跳躍性的上漲。雖然其中一個原因是因為這個時間區間內剛好港區針對超富裕層的產品的推案比例高，所以拉高了整體價格，但就算去掉這個因素，還是呈現一個大漲幅的趨勢。這與地價、建築成本（包括原料和人事成本都大幅上漲）、以及日圓持續低，外國資金的買盤都有關。

東京都精華區新築房價推移

資料出處：一般財団法人日本不動産研究所、アットホーム株式会社、株式会社ケン・コーポレーション「住宅マーケットインデックス」

不可忽視中國買主因素

根據不動產業者表示，2023年中國買主的購屋需求急且金額大，他們急於把資金運送到海外，甚至不看行情，只要求盡快成交，甚至有人願意付出比行情高出15~25%的價金。這批中國的「逃難資金」，也成了東京高級物件的一大推手。至於這些買盤實際佔了成交的多少比例，目前未有統計數據。

不過因為要將資金運出中國的難度節節升高，這一個影響因素預計在2024年可能會減緩。

價格抑制了成交量 剛性需求支撐強

而也因為新築物件的價格太高，已經開始造成日本國民購買力不足的問題，所以在2023年新築物件的成交量是下滑的。

目前日圓還處於低點，日本市場是許多資金選擇的停留處，呈現股房雙漲的趨勢。但日本房市因其稅制的關係，較難以炒作（賺不到錢），故「實際居住需求」對於住宅市場還是扮演相當重要的角色。

日本的房市區域差異非常大。當東京房價在漲的時候，還有許多地區房價仍然持續在下跌。這和人口的流動，也就是房屋需求有非常大的關係。東京的人口70年來一直是淨流入（可以參考這一篇文章），購屋和租賃市場需求都相當大，無論經濟狀態如何，「剛性需求」是支撐房價的一大力道。

東京都中古屋房價趨勢

我們再來看看比較能夠去除「外國人」和「超富裕層」因素的「中古大樓市場」。這張圖我們可以看到2021和2022年漲幅較大，到了2023年仍然成長但較為平緩。不動產業者表示，這兩年有比較大幅度的上漲後，2023年明顯感受到一般的買家買氣低迷，所以開價又有下降的趨勢。

東京都中古屋房價趨勢

資料出處：一般財団法人日本不動産研究所、アットホーム株式会社、株式会社ケン・コーポレーション「住宅マーケットインデックス」

下面這張圖，顯示了從泡沫經濟之後，2008金融海嘯和2011年311大地震有兩個低點，近年首都圈的房價整體是往上漲的趨勢。

東京都中古住宅房價指數趨勢

資料出處：一般財団法人日本不動産研究所「不動研住宅価格指数」

 

不動產投資家調查

以下這一份「不動產投資家調查」的數據也非常值得參考。一般我們看到的房價趨勢數據都是「已經發生」的後設數據，這份報告調查的是專業投資機構「對市況的預期」，我認為更能夠產生預測趨勢的作用，畢竟市場反應的就是買賣雙方的預期和行動。

以市場生命週期來看，大部分的投資家認為目前東京的房地產市場已經在高峰的位置，並且從調查之細部數字可解讀已經在高峰的後期。

調查投資家認為目前的市場生命週期

資料出處：一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」

以東京都城南地區（世田谷區、目黑區、品川區、大田區）為例，從2011年起預期投報率就一直往下走，到了2023年來到了最低點。

投資家預期整棟公寓租金投報率

資料出處：一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」

但是調查投資機構對於投資的動向，又有95%的投資機構表示「買進」。

一年內對於房地產投資的意向

資料出處：一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」

 

足見雖然目前市況呈現高峰到衰退的狀態，投報率也節節下降，但日本不動產仍然是一個合理的投資市場，故投資機構仍採取較為積極的投資意向。

亞洲四地房價及租金趨勢

比較東京、台北、首爾、香港四地，以住宅市場而言，可以看到台北的房價在近年呈現大幅上漲，東京則是持續緩漲。

東京、台北、首爾、香港公寓價格及租金指數

資料出處：一般財団法人日本不動産研究所「国際不動産価格賃料指数」

日本的都市開發計畫是不動產經濟堅實的基礎

最後我想談談台日在都市開發上面不同的思考模式。日本對於都市開發的時間軸是拉得非常長的。日本的大型開發案可以50年為單位在計畫，規模非常大，甚至可以橫跨兩個車站。這種不斷為未來打下基礎的累積方式，也造就了日本堅實的經濟底蘊。就算目前日本經濟景氣狀態欠佳，大型的都市開發計畫還是持續蓬勃進行中。所以人口持續淨流入的區域有持續開發的累積，又有房屋剛性需求，房價的支撐力非常足夠。

結語

2024年東京房市相對還是呈現健康的狀態，炒作成分小，2024年若日圓持續在對美元140左右，貸款利率目前預計不會有太大的變化，各項外在因素也沒有戲劇性變化的話，預估將會維持一個整體緩漲到持平的狀態，且漲幅不會有2020、2021年這麼大。最後提醒，日本整體的地價呈現差異化趨勢，最有價值的地區持續上漲，中等地區長期看跌，價值低的地價則持續下跌。所以在選擇投資地點時也需多加留意。

※本報告僅研究東京都（23區為主）之住宅市場趨勢，未包括商辦及日本其他地區。本文力求資料正確但不構成任何投資建議，未能涵蓋周全之處也請諒解。

※本文圖表經日本不動產研究所正式授權使用，未經授權不可轉載。

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