日本房價飆漲真兇不是外國人？國交省數據揭露塔樓公寓炒作內幕

外國人背鍋？國交省調查打臉國會質詢

日本房價持續上漲，各界眾說紛紜。參政黨議員吉川里奈在2025年5月14日的國會質詢中指出，「東京都心新築公寓大廈2至4成被外國人購買，年增約40%」。國土交通大臣當時回應將掌握外國人交易狀況。

但國交省在2025年11月25日公布的調查結果，卻推翻了這個說法。這份調查是國交省首次針對此議題進行大規模統計，涵蓋2018年6月至2025年6月間在三大都市圈及四個地方城市完成保存登記的新築公寓大廈約55萬戶。

短期轉售才是真正的炒作元兇

調查發現，東京都心6區的短期轉售（購買後1年內轉售）比例高達12.2%。其中大規模公寓大廈（100戶以上）的轉售比例更高。這個數據背後隱藏一個關鍵事實：房價上漲的主要推手並非外國購買者，而是國內投資客的短期炒作行為。

分析人士指出，若將範圍縮小到東京都心3區的塔樓公寓，短期轉售比例必然更高，但國交省未對外公布此數據，這背後可能有政治考量。

金融機構與房仲成為共犯者

這波房價上漲現象反映出日本房地產市場的結構問題。銀行提供低利率貸款、房產仲介積極推動轉售交易、開發商搶著推高標價，這些環節環環相扣，共同催生了一個「惡質泡沫」。

與其將責任推給外國購買者，不如正視國內金融與產業結構才是推升房價的真實推手。對於在日本持有或計劃購買不動產的台灣投資人來說，理解這個市場真相至關重要。短期炒作風潮意味著市場風險升高，購買決策應更加謹慎。

金融廳示警帶來市場變局

金融廳已對此類投機行為發出警告，預示日本房地產市場可能面臨政策調整。未來銀行融資條件可能收緊，轉售交易成本可能提高，這將直接影響短期炒作的獲利空間。

了解市場實態，才能做出更理性的投資決策。

參考資料來源：不動産高騰は外国人のせいではありません。タワマン転売で"悪質な"バブルを生んだ「共犯者」たちの正体 - ダイヤモンド・オンライン