東京公寓價格為何在2020年後狂漲？疫情時期房市的詭異現象解密

普通上班族買不起 東京23區新屋均價飆破1.36億日圓

東京都心不動產價格持續攀升，成為近期關注焦點。根據不動產經濟研究所數據，2025年東京23區新建公寓大廈平均價格（以70平米換算）已達1億3613萬日圓（約新台幣2.7億元），早已超過普通上班族的購買能力。

這樣的高價格引發坊間議論紛紛。一般認為推高房價的主角是海外買家，特別是中國富人，再加上日本本地富裕層、年收入超過2000萬日圓的雙薪家庭，以及短期炒房客。但實際情況是否如此？

外國人購買佔比遠低於想像 法人名義才是隱藏主角

國土交通省調查指出，去年上半年東京23區公寓由海外居住者購入的比例僅約3.5％。即便在灣岸地區熱門超高層公寓，外國人所有權也不過一成左右。這與坊間「被中國人買光光」的印象明顯不符。

真正值得關注的是另一組數字：法人名義購買的比例遠高於外國人。多項調查發現，中央區某大規模公寓的法人名義登記比例高達兩成。換句話說，這些公寓大廈住戶中，相當比例並非由個人名義，而是以公司名義所有。

有人推測，這些法人名義背後可能是中國實質所有人，試圖藉由公司登記迴避監管。但更值得探討的是背後的現象：「用公司名義購買不動產」的做法近年明顯增加。這反映了房地產購買結構的改變，而非單純的國籍問題。

疫情時期的市場異常現象

將購買主體簡化為「外國人」或「日本富人」的論述，可能遺漏了更深層的市場驅動力。2020年起房價急速上漲的背景，與疫情期間日本房市的特殊環境息息相關。超低利率環保、日圓貶值等宏觀因素外，個人與法人投資者的行為模式轉變，才是推升都心公寓價格的關鍵。

對於在日本持有或考慮購買不動產的台灣人來說，理解這些市場結構變化，遠比盲目跟風更重要。價格高企的背後邏輯，決定了未來投資的風險與機會。

參考資料來源：なぜ都心マンションは「2020年から高騰」したのか？ コロナ禍の不動産業界で起きていた「奇異な現象」 - マネーポストWEB