日本2027年起打擊不動產節稅，持有出租物業的台灣人需要注意

不動產節稅時代終結？日本稅改新規定一次看

日本政府在2026年度稅制改正中，針對不動產的評價方法進行重大調整，目標是抑制過度的相繼稅節稅行為。這項改革將在2027年1月1日起正式施行，直接衝擊長期透過不動產規劃來移轉資產的台灣投資者。

出租不動產評價方式改變

新規定首先針對「出租用不動產」。改革內容是，在相繼或贈與時點前5年內購買的出租不動產，將以取得價額的80%進行評價。這項改變大幅削弱節稅效果。過去無論購買時間多近，都可按路線價或固定資產稅評價額評估，但新制實施後，節稅空間明顯縮小。

不動產小口化商品管制更嚴

管制最嚴格的是「不動產小口化商品」。新規定完全取消購買期限限制，改為以相繼贈與時點的時價進行評價。換句話說，這類商品幾乎完全喪失節稅效果。專家認為，不動產小口化商品作為節稅工具的時代已經結束。

2026年還有搶救機會，但風險待評估

因為新制延至2027年1月1日才適用，市場預期2026年全年會出現出租不動產和贈與的「搶閘潮」。許多資產擁有者可能在新年度規定生效前加速進行生前贈與或財產移轉。

不過稅務專家提醒，即使在2026年進行贈與，若遭稅務局認定為「租稅規避」，仍可能根據稅法總則第6項被指定按時價評價。因此在規劃任何生前對策前，務必諮詢專業稅理士或相繼專家，以確保策略的合法性。

對台灣投資人的啟示

持有日本出租物業或正考慮購入的台灣人應該儘快評估手中資產的結構。如果目前持有不動產小口化商品，節稅效益即將消失，應重新檢視財產配置；若計畫在日本購買出租不動產進行資產移轉，2026年內採取行動會比2027年後更有利。但無論如何，務必在專業顧問指導下進行，避免事後遭稅務機關調查。

參考資料來源：相続税の過度な節税に規制が！2026年度税制改正、不動産の評価方法の見直しについて - au Webポータル