[日本房地產] 買日本房地產可以移民日本嗎？經營管理簽證、永住、歸化，一次整理

很多人問我買日本房產可以移民日本嗎？這篇來解答大家的疑問吧！這篇只討論買房子和移民的關係，工作和留學簽證不在這篇討論喔。

移民日本的方法與經營管理簽證

現在日本並沒有所謂「投資簽證」，比較類似的是「經營管理簽證」。日本不是移民國家，所以對移民的政策相對封閉。不過近年因想積極引進高級人才，有做了一些優惠措施，後面再提。
先講一下所謂「移民日本」，有拿「永住」和「歸化日本籍」兩種方法。意義上比較接近美國綠卡的是「永住」，沒有選舉權，但可以保留自己原本國籍。一般來說，要連續居住在日本10年不間斷，才能申請永住（日本人或永住者的配偶則是結婚三年且在日本居住一年）。如果要規歸化日本籍，反而只需要連續居住5年可以申請（配偶則是要居住3年）但歸化的話就要放棄自己原本的國籍了。

不是住滿時間就拿得到永住/歸化，居住時間只是申請的最低限度。還要符合不能有犯罪前科、要有在日本生活的能力、資產、不能有公衛疑慮之類，總之會由出入國管理局來判斷。

擁有房地產就可以移民嗎？

回到「買房子可以移民」嗎？買房子並不構成能拿到任何一種中長期居留簽證的理由，也不符合移民的條件。所以光靠買房子是無法移民的。
但是有一種狀況下是可以靠買房子獲得經營管理簽證的，那就是「開房地產公司」或「經營民宿」。由於經營管理簽證的最低營業額限制大約在300萬日圓，低於這個數字幾乎不會過。所以如果是要買房收租或經營民宿，本金至少大約要投入6000萬日幣以上，才有機會有300萬的營業額。

經營管理簽證的取得方法

光這樣在實務上還是不容易，因為經營管理簽證審核條件相當細，還要提交營業企劃書、會去實地審查公司地址有沒有真的辦公室、招牌等等。所以要是真的去「經營公司」才有機會拿到經營管理簽證。申請經營管理簽證也有專門的代辦公司，我看過最貴的要80萬台幣....眉角非常多。

只要一年就能拿到永住的方法！

不過如果真的拿到了經營管理簽證，再加上近年的「高度專門職」政策，最快只要住一年就可以申請永住了。高度專門職是一個點數的制度，包括收入超過多少、學歷、畢業學校、日語能力、職稱、工作經歷、是否投資超過1億日圓等等（點數計算的官方表格）。超過70點，連續住三年可以申請；超過80點的話，只需要住一年就可以申請了。

所以買日本房子可以移民日本嗎？

因為經營管理簽證所需要的最低年營收是300萬日圓（只是最低標準，並非超過就一定會過，還要審查你的經營計畫書等），所以如果你買房子買到一年的租金收入超過300萬日圓，並且成立公司來經營，那麼就可以去申請經營管理簽證，依照是否為高度人才，再居住1, 3, 10年不等之後就可以申請永住。

而上述也是目前我所知道台灣人最常使用的方式。（長租、民宿等皆可）

但是如果只是「擁有」日本的物件，是沒有辦法申請長期居留簽證的喔。

 

在FB上面貼了之後，有朋友問問題，在這邊一併回覆喔。

Q&A

Q : 聽說加盟他們的連鎖店也是可以申請永住的方法，有這回事嗎？
A：是的喔，但還是一樣要先取得經營管理簽證，然後連續經營和住10年（或高度人才的3年或1年），才能申請永住。但是如果沒有在日本生活過、日文不通的話，通常是無法加盟連鎖店的，因為沒有經營的能力。或是就算開始經營，也會困難重重，而可能在還沒有撐滿10年就沒有辦法繼續經營了。

Q：沒有永住是否就無法就業？或者開公司呢？
A：外國人要在日本工作最一般的就是是拿工作簽證。或者是留學、家族簽證追加申請資格外活動許可。經營管理簽證只能從事你自己開的公司的經營工作。
觀光簽證是無法就業的。開公司是可以，只是這又是另外一題非常複雜的問題。簡單說，法律上沒有規定不能開，但是你沒有中長期簽證或永住的話會開不了銀行戶頭，在這一關就會被卡住。但是也有解套方式就是找日本人或永住者跟你合開，開完再把他退出。