不動產隱形資產成提款機 日產、日本郵政等50家企業成激進投資人狙擊目標
土地資產遭大幅低估 上市公司成割價獵物
隨著日本房地產價格持續攀升，許多上市公司帳面上的不動產含有大量隱形獲利。日經商務獨家計算修正後的股價淨值比（修正PBR），以反映不動產時價，結果發現50家企業存在嚴重低估的情況，其中超過4成已被激進投資人盯上。
企業持有的不動產通常在財報上以簿價入帳，真實價值的升幅完全隱而不見。這正是激進投資人（activistinvestors）最感興趣的地方。在日經商務的分析中，納入不動產時價後，這些公司的股價顯得異常廉價。
日產名列榜首 賃貸不動產逾1100億日圓
篩選條件為東證Prime上市、持有超過100億日圓賃貸等不動產的企業，日產自動車以修正PBR最低的表現高居榜首。根據日產2025年3月底有價證券報告書，該公司持有的賃貸等不動產達1,168億日圓（約新台幣230億元），主要為國內外汽車銷售據點等資產。
根據FactSet股東資料，出身自前村上基金的Effissimo Capital Management曾於2024年9月前買進日產股票。作為價值投資家，Effissimo看上的正是這家車廠時價總額近1成的龐大不動產資產。
不動產估值超時價總額兩倍 火藥味十足
日經商務進一步計算了「不動產比率」，即不動產時價佔股票時價總額的比重。榜單第3名的山種株式會社（Yamatane）不動產比率超過210%。這家老字號米穀商持有多棟賃貸辦公樓，同時已有關注型基金Kaname Capital進駐股東陣營。當公司時價總額遠小於其不動産價值時，重組壓力不言而喻。
排名第20位的商船三井則是最新案例。素有「美國最強避險基金」之稱的Elliott Investment Management於2026年3月突然現身，在4月公告中直言對該公司「未能妥善處理船舶及不動産的未實現利益」感到擔憂。
激進投資人目標鎖定 4成企業已被接觸
在前50名的排行榜中，實際上超過40%的企業都有激進投資人接觸的紀錄。這反映出一個趨勢：隨著房地產升值，這些「不動產肥胖企業」正成為國際資本眼中的套利機會。對於在日本持有不動產的投資人而言，這類企業的股權結構變動與資產重組計畫值得密切關注。
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