日本房地產教學【屋齡篇】老公寓可以買嗎？法定耐用年數是幾年？新耐震是什麼？木造的可以買嗎？

屋齡-日本房子折舊法和台灣非常不同

很多人都會困擾在想買新築或屋齡新的房子，發現投報率超低，但是高投報的屋齡都很老。日本的房屋市場是這樣的：除了一些特等地點的指標性建案，否則絕大部分新築都是買了馬上折舊，像車一樣。因為日本人非常喜歡「第一手」的房屋。住宅房屋折舊到25年-30年後，建物本身價值就很低了。所以有一種方法是故意找30年以上的房子，反正已經折舊得差不多了，若有一天再次賣出時折舊已趨近於零了。

外國人很喜歡買新築

買新築（新成屋）的最大好處就是「爽」，但我會建議你是是自住想要住很爽才買新築（一種買新車的概念），如果是投資用，真的不需要買到新築，投報率很低，等到你要賣出的時候又折舊很多，以投資而言這麼做沒有太大意義。另外還有一個地方建議下手前先多瞭解你的那一棟的環境和管理，就是豐洲那一帶的超高層大樓（塔樓）。因為那邊是填海地，離東京交通很方便但是又沒有市中心那麼貴，所以吸引太多外國人（就不特別點名是哪一國特別多了）去買，很多人都把他做成日租房出租，造成生活質感不佳，日租房/airbnb對日本人而言已經算是嫌惡設施了。近年因為加強稽查，狀況有比較好，但是也造成空屋率高的問題，因為想炒樓炒不上去，賣掉又不甘心。

新耐震基準

因為日本在1981年實施新耐震基準，在這以後建築的房子都要符合這個耐震標準。所以有些人會以此為標準，只看1982年後蓋好的房子。不過這並不代表1981之前的房子就一定蓋得比較弱，只是沒有強制的法規標準。

的確會有買家指定要新耐震的房子，所以如果打算不久之後要賣掉，建議買新耐震的，或者你很在意屋齡問題，那就買新耐震。如果打算長期收租，確認好房屋沒有特別的結構問題的話，我不會將新耐震視為一個絕對必要條件。

木造的房子可以買嗎？

台灣因為潮濕和蛀蟲，木造房屋太容易損壞，所以現在幾乎看不到木造的新房子。但日本乾燥，所以還是能看到很多木造的房屋。

木造的房子優點是造價便宜、建物本身也便宜所以總價會比RC的房子便宜，投報率也會拉上去。

不過木造房子最大的問題就是修繕和維護費用高，但這是一定要出的費用，否則房屋如果整個變危樓更是得不償失。如果是買一間套房出租，我不會很建議買木造的（一棟就另當別論，在別篇說明），因為就連老手房屋仲介都很難保證修繕和維持費是多少，而且隨著房子越來越舊，修繕費很可能會飆升。

木造屋的隔音問題

另外木造的房子隔音不好，尤其樓上走路樓下會很吵，這可能是沒有住過木造房子的台灣人比較不會想到的。

法定耐用年數

木造住宅的法定耐用年數是22年，RC （鋼筋混凝土）和SRC（鋼骨鋼筋混凝土）的住宅則是47年。事務所用途的木造房屋法定耐用年數是24年，RC 和SRC 則是50年。不過這個耐用年數只是用來計算折舊的一個稅務規定，實際上很多高於此年份的房子也都正常的在使用。