日本房子沒人要？那為什麼還要投資日本房地產？從人口流動看市場實況，別被數據誤導！

每次看到「日本空屋率超高，房都沒人要，傻子才去日本買房子」的文章，我都會認真進去看一下，是不是有什麼我忽略掉的見解。但是可惜並沒有，每次看完文章都只會有一個感想：「要不是為了唱衰而唱衰，就是邏輯真的很差」。

日本空屋率很高，這是事實，沒有任何問題。問題出在空屋率是全國平均。請問誰會沒事去挑空屋率異常高的地方投資呢？

日本各地區人口淨流動數

大家看一下這張圖就可以一目了然。人口流入數在幾個大都市是正很多的，人口流出的都是地方。地方的空屋率的確很高，而因為日本持有房屋的維持費和持有稅很高，所以才會有鄉下地方一間附院子的超大民宅用日幣80萬甚至更低價就出售。因為他租不出去，自己也沒有要住的話，把房子送人還比繳稅划算。

表1 2021, 2022日本各地區人口淨流動數 日本總務省統計局住民基本台帳人口移動報告　2022年

這邊我只講個人投資戶，通常都會是一間一間買，這邊先不討論那種把整個區域買下來再開發的狀況喔。如果只買一間，沒事為什麼要跑去空屋率、空置率、流動性都很差的地方去買房子呢？稍微有一點點投資常識的人都會知道要挑選標的吧。

地方的人口大量前往都市尋找工作機會

今天剛好聽到日本財經雜誌President Online的podcast在說日本地方縣市中，有6成縣市的年收入中位數低於日幣300萬元。這一集是在探討日本少子化的問題，統計發現，年收入300萬日幣以下的人會容易結不了婚，他們不是不想結婚，是無法結婚。一個很大的問題在於，地方上沒有好的工作機會，工作薪水普偏很低，發展性也不好，為了要尋求新的機會，所以人口紛紛往大都市移動。

而這些往都市流動的人口中，以20~30歲的人最多，這也呼應了如果細到月份來看，每年都是在3~4月份最多人往大都市移住，因為這是社會新鮮人入職的時期。

房客動向及輪廓與租金的關係

既然已經知道這些「租客輪廓」的重要情報，就不難聯想那我應該要買什麼樣的物件來出租呢？社會新鮮人住得起高級公寓嗎？社會新鮮人需要3房2廳嗎？當然一定會有特殊需求，但以大數法則來看，一定是選擇單人居住，而且租金是月收20~30萬（20~30歲的薪資範圍大致落在這裡）的人能夠負擔的物件。

直接告訴大家答案，也就是租金設定在6萬元左右的物件最容易出租。（感謝你看到這裡，這個秘密就告訴你囉！）

人口流動極度不均 大城市磁吸效應

從同樣上面這張圖也可以看出，大都市不只是人口正流動，而且幾乎是把地方的人口都「吸進」大都市了。看完這張圖，應該很容易理解，一知半解只看平均數的話絕對可以幫助你做出錯誤的決策。有興趣的朋友也很推薦把日本總務省統計局做的人口移動相關統計圖表都瀏覽一下，看完之後對於日本人口流動現狀就會更加理解，才真正可以幫助你在投資日本房地產時做更好的決策。

最後，請看東京都23區的公告地價走勢，目前一直是上漲趨勢，並沒有房子沒人要的現象喔。

表二 東京都23區公告地價分區走勢 取自　イエゼミ　東京２３区不動産 資産価値ランキング