東京豪宅投資熱：全球富豪為何趨之若鶩？關鍵思維不是空屋率

常見誤解：一知半解的日本房市觀點

有些人很愛說日本空屋率高、房屋持有稅高、人口老化、日本人沒有「有土斯有財」的觀念等等，認為華人仲介都是騙華人去買日本人根本沒有在買的房子。但我必須說，這是一知半解的結果。如果只是住在日本一段時間，但並沒有實際從事房地產投資事業的朋友，最容易產生這樣的誤解。

豪宅市場的特殊性：投資商品化現象

日本精華地段的新建大樓、豪宅、塔樓（タワーマンション）等，已經變成像是金融商品的存在，和「居住需求」是脫鉤的。如果仲介推薦你買鄉下的舊房子，那他真的有可能是想騙你不懂。但是如果仲介推薦你的是蛋黃區的塔樓或豪宅，那他是真的在賣你投資商品。

兩個市場的分歧：塔樓價格飆漲

日本的房地產投資，塔樓和一般的房屋是兩個世界。如果有看過我之前的文章，就知道日本房地產投資的邏輯和台灣非常不一樣。但是，日本「塔樓投資」的玩法很特殊，反而跟台灣或華人世界比較相似。也正是因為特殊，甚至有特別針對「外國買家」特化的仲介。

國際買家推動市場：中國富豪與其他國家投資者

東京的房價，在近幾年都是緩漲的（當然沒有台灣這麼瘋狂），其中，如果把塔樓拆分出來看，塔樓的價格可說是「飆漲」了。「外國買家」的買盤，是推升房價的一個重要因素。這裡的外國買家，指的是世界各地的富豪。因為日圓貶值，在很多國家的人看來去日本購屋直接感覺打七折。而且，身為世界前幾大經濟體，東京的房價真的算相對合理，所以許多富豪購屋的時候，看的是喜不喜歡，價格差不多就好！

對外國富豪而言，錢不是問題，因為怎麼算都覺得便宜。房價比行情高一點也沒有關係，因為語言文化不通，只要有值得信賴、語言又通的仲介幫忙介紹好物件、處理所有事情，貴一點又有什麼關係？

前陣子中國富豪為了把錢運出去，寧可加錢都要買到，這也是推升房價的一個因素，這群人他們自己在搶物件。其他國家的富豪則是在日圓貶值、許多國家房地產相對高價的現在，持續地在買進東京的豪宅。對他們來說，要拿來度假用、或上漲賣出，或等日圓升值賣出等等，進可攻退可守，是風險非常小（而且過程有趣）的投資。而且日本在治安、制度、政治社會穩定度等都是全球數一數二的，不用擔心房子產權問題，也不用擔心政治動盪會讓房價突然大幅下跌。

就是因為富豪們的這種心態，所以東京市中心豪宅、塔樓的價格是以一個一枝獨秀的姿態偏離整體房價。市場的活絡度也和鄉下的房子完全不是同一個世界。

在日本一般住居的世界裡，的確要靠炒價錢買賣來獲利是非常困難的。但是在豪宅的世界，思考模式完全不一樣。當然還有介於中間的次豪宅，它就又不完全是超級富豪無腦買的概念，但絕對也不至於到什麼日本人都沒人要，好的物件還是一樣在日本人高所得圈是很搶手的，而且價格一直在上漲。有機會再來跟大家分享。

整理：為什麼全球富豪偏愛東京塔樓？

1. 日圓貶值帶來的價格優勢：在許多國家的買家眼中，日本房產就像是打了七折。
2. 合理的國際大都市房價：作為全球前幾大經濟體，東京的房價相對合理。
3. 資產配置的愉快選擇：富豪買房時，看重的不是價格，而是是否喜歡。
4. 高流動性與低風險性：治安良好、產權清晰、政治穩定，使房價不易受政治或社會動盪影響。

如果你在看這類的豪宅，一定要理解日本的房地產市場有兩個世界。以豪宅而言，富豪喜歡的，其他的富豪也會喜歡。至於鄉下空屋率那些，完全不是豪宅市場要去擔心的項目。

「真正有價值的資產，從來不會缺少買家。」