日本的「塔樓」可以買嗎？
2023 Nov 24 日本房地產
塔樓（タワマン、Tower Mansion、超高層公寓）一般定義是指樓高20層以上的高層大樓。先說結論，投資用途的話我個人不是很推薦這類的物件。
當然在日本有許多有錢人，會購買「市中心」的塔樓，作為奢華生活的一部份，比如說樓中樓還有大片落地窗能夠近看東京鐵塔。但這個考量真的就是錢夠多，買一個自己喜歡的房子住住。
辦生日派對、各種派對在這樣的房子裡真的超級有面子。這也是港區女子會去蹭飯的地方，就知道那是有錢人的世界。
但除此之外，在東京特別是豐洲或其他海埔新生地一帶，這10年來蓋了很多塔樓。這些塔樓價格比市中心合理，同時在中高層樓又能擁有非常漂亮的海景，所以也曾經紅極一時。
日本人會購買塔樓的其中一個原因是因為能夠節稅。
塔樓因為戶數極多，所以土地持分很小，土地的固定資產稅評價額（類似土地公告現值）就會再切分成只剩一點點。同時，建物的固定資產稅評價額的算法是無論樓層高低都是固定的，但是日本的房子越高層越貴，所以越高層價差就越大。
土地和建物評定額都比市價低很多的狀態下，能夠達到高度節省固定資產稅（類似台灣的地價稅、房屋稅）的效果。
而課遺產稅的時候土地是用「路線價」，建物則同樣是固定資產稅評價額，原理和上面固定資產稅相同，所以稅基低於市價很多，所也以被許多人用來作為遺產稅節稅的方式。（這也就是台灣買房地產節遺產稅的方法，台灣的公告現值低於市價太多）
無論是每年要繳的固定資產稅或是遺產稅，都有超過合理範圍的節稅效果。不過這點日本政府也已經注意到並從2022年起開始大力調整。
所以塔樓的遺產稅節稅優勢也要消失了
再來是塔樓的買主組成。在幾年前許多中國人因為土地徵收突然暴富，許多人突然有了一堆錢就想真正「擁有」自己的不動產。他們大量的來到日本購置房地產，而這種塔樓物件的「高大上」正是他們喜愛的。也有許多建商因應外國人（包括台灣人）的喜愛，在大樓內設置只有持有者才能登記使用的付費客房。試想，親友來玩的時候，可以大方的說你就來住我家大樓的客房吧！多有面子！華人腦筋動得很快，買了塔樓後自己沒有要住的話就拿來做日租套房或Air Bnb，但因為這樣的物件進出複雜又吵雜易有糾紛，造成生活品質下降、房價下跌，讓購置塔樓的本國人紛紛抗議，後來法規針對日租、民宿變得很嚴格，查緝也很嚴格，現在的塔樓幾乎都不能作為日租或民宿等使用了。
不能做投報率高的民宿使用，作為一般出租的話塔樓的投報率是很低的。（因為房價相對貴，但是租金沒有辦法同比例上升）
而且我個人對土地情有獨鍾，但塔樓幾乎沒有買到土地，我感覺跟其他金融商品沒有差很多，而且流動率還這麼差，投報也很普通。
所以我個人是不推薦投資購買塔樓的。
當然老話一句，自住沒差，買自己喜歡的就好。
純住宅，沒有一堆外國人去買的的塔樓其實生活品質也還是不錯的，住戶素質較整齊，管理充實，高樓層又能享受漂亮的風景。自住如果喜歡的話也是蠻好的。
當然在日本有許多有錢人，會購買「市中心」的塔樓，作為奢華生活的一部份，比如說樓中樓還有大片落地窗能夠近看東京鐵塔。但這個考量真的就是錢夠多，買一個自己喜歡的房子住住。
辦生日派對、各種派對在這樣的房子裡真的超級有面子。這也是港區女子會去蹭飯的地方，就知道那是有錢人的世界。
但除此之外，在東京特別是豐洲或其他海埔新生地一帶，這10年來蓋了很多塔樓。這些塔樓價格比市中心合理，同時在中高層樓又能擁有非常漂亮的海景，所以也曾經紅極一時。
日本人會購買塔樓的其中一個原因是因為能夠節稅。
塔樓因為戶數極多，所以土地持分很小，土地的固定資產稅評價額（類似土地公告現值）就會再切分成只剩一點點。同時，建物的固定資產稅評價額的算法是無論樓層高低都是固定的，但是日本的房子越高層越貴，所以越高層價差就越大。
土地和建物評定額都比市價低很多的狀態下，能夠達到高度節省固定資產稅（類似台灣的地價稅、房屋稅）的效果。
而課遺產稅的時候土地是用「路線價」，建物則同樣是固定資產稅評價額，原理和上面固定資產稅相同，所以稅基低於市價很多，所也以被許多人用來作為遺產稅節稅的方式。（這也就是台灣買房地產節遺產稅的方法，台灣的公告現值低於市價太多）
無論是每年要繳的固定資產稅或是遺產稅，都有超過合理範圍的節稅效果。不過這點日本政府也已經注意到並從2022年起開始大力調整。
所以塔樓的遺產稅節稅優勢也要消失了
再來是塔樓的買主組成。在幾年前許多中國人因為土地徵收突然暴富，許多人突然有了一堆錢就想真正「擁有」自己的不動產。他們大量的來到日本購置房地產，而這種塔樓物件的「高大上」正是他們喜愛的。也有許多建商因應外國人（包括台灣人）的喜愛，在大樓內設置只有持有者才能登記使用的付費客房。試想，親友來玩的時候，可以大方的說你就來住我家大樓的客房吧！多有面子！華人腦筋動得很快，買了塔樓後自己沒有要住的話就拿來做日租套房或Air Bnb，但因為這樣的物件進出複雜又吵雜易有糾紛，造成生活品質下降、房價下跌，讓購置塔樓的本國人紛紛抗議，後來法規針對日租、民宿變得很嚴格，查緝也很嚴格，現在的塔樓幾乎都不能作為日租或民宿等使用了。
不能做投報率高的民宿使用，作為一般出租的話塔樓的投報率是很低的。（因為房價相對貴，但是租金沒有辦法同比例上升）
而且我個人對土地情有獨鍾，但塔樓幾乎沒有買到土地，我感覺跟其他金融商品沒有差很多，而且流動率還這麼差，投報也很普通。
所以我個人是不推薦投資購買塔樓的。
當然老話一句，自住沒差，買自己喜歡的就好。
純住宅，沒有一堆外國人去買的的塔樓其實生活品質也還是不錯的，住戶素質較整齊，管理充實，高樓層又能享受漂亮的風景。自住如果喜歡的話也是蠻好的。
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