漲租金反而人少搬？東京都心的反直覺現象：租金升、退租減、仲介業績反衰
租金漲價的弔詭現象
在物價高漲的時代，媒體經常報導租金上升，同時也常聽到房東的擔憂：「漲租金的話，房客會不會生氣搬走？」但在日本都心部分，實際情況卻完全相反。數據顯示，租金上升的東京、埼玉、神奈川地區，退租反而減少，仲介件數下滑，原狀回復工程也跟著減少。這背後究竟發生了什麼？
全國租金微幅上漲，都心卻有明顯差異
根據Principle住宅總研調查，全國單身套房平均租金在過去三年間僅從4.6萬日圓（約新台幣9,800元）微幅上升至4.8萬日圓（約新台幣10,300元）。這微小漲幅主要因新建物業增加，建築成本上升拉高整體平均。
不過，首都圈狀況截然不同。東京、神奈川等都心地區，連同老舊物業在內，租金呈現明顯上升趨勢。房東在更新租約時積極調整租金，分譲公寓大廈價格飆升，使得房客「買房後搬走」的選擇變得困難，因此對租金漲幅的接受度遠高於過去預期。
「都心回歸」帶動人口淨流入
疫情後遠距工作結束，上班族回歸辦公室，都市工作機會重新吸引人口。根據日本總務省住民基本台帳統計，2022年起東京都轉入人數持續超過轉出人數，呈現淨流入狀態。2025年2月最新數據仍顯示東京都為全國最大淨流入地區，埼玉、神奈川也出現類似趨勢。
正因為都心整體租金上漲、人口持續流入，租客即使面臨漲租，也傾向選擇「留在現居」而非搬遷。全國賃貸住宅新聞社2026年繁忙期調查指出，21.8%的仲介公司成約件數下降，其中19家公司反映「仲介物件短缺」，過半數（57.8%）來自東京、埼玉、神奈川。
物件短缺成新問題
缺乏可承租的平價物件，成為都心地區的新困境。以早稻田大學周邊5公里範圍為例，單身套房刊登件數已跌至往年水準的一半。慶應大學日吉校區附近也呈現同樣趨勢。社會人士和外國人入居者增加，新生學生的選擇範圍大幅縮小。
這形成惡性循環：人口流入旺盛的熱門地區，物件越來越少；接受漲租的房客不搬走，更進一步壓縮租賃物件供應。
房仲和物管業者反而陷困境
租金上漲對房仲和物業管理公司卻是雙面刃。仲介件數下降直接衝擊收入，退租減少代表原狀回復工程減少，修繕費利潤無法成長。同時，中東局勢影響下，塑膠製品和壁紙等成本飆升，進一步擠壓利潤空間。
物業管理業者不僅面臨仲介手續費減少，修繕收益也無法提升。與此同時，物價上升導致修繕成本、共用部電費等營運開支增加。許多傳統房仲業者陷入業績衰退困境。
房東應該重新思考
對收益物業房東而言，漲租金只是表面解決方案。關鍵問題是：「這個租金水準是否真正合理？當修繕費、電費都上漲時，只靠忍耐能撐多久？」
存活下來的公司正進行深度變革，如導入新技術、調整服務模式、優化人力配置。房東若只執著於漲租而不與創新的仲介、管理公司合作，將在收益改善的競賽中落後。
都心發生的變化，必然會逐漸擴散到地方都市、大學周邊等區域。房東需要的不只是漲租金的勇氣，更是對市場環境變化的敏銳觀察和調整能力。
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