東京不動產研究所

買房入門

38 萬日圓的破房能買嗎？日本空屋實戰評分表，東京媽媽手把手 5 關 15 項檢查

「日本 38 萬日圓買房」標題的真相，從產權、耐震、地段、成本到稅務 5 大關卡 15 個檢核點。附評分表、銀行很難貸的物件、自治體補助查詢方向，台灣投資人遠端看物件實戰判斷工具。

投資・市場

買日本房做民泊前要確認什麼：180 天上限、大阪市特區民泊 2026 年 5 月停收新案、新宿與京都的條例怎麼卡

買日本房做民泊前要確認的事：民泊新法每年 180 天上限、家主不在型必須委託登錄管理業者、管理規約與消防門檻；新宿區住居專用地域平日禁止、京都市住居專用地域原則只開放 1 月 15 日到 3 月 16 日、大阪市特區民泊 2026 年 5 月 29 日截止受理新案。觀光廳統計累計届出 67,932 件，已有 24,895 件廢止。

東京・區域

買大阪還是買東京：五年漲 50.5% vs 27.1%，但成交樣本只有一半，用三把尺量完再決定

2025 年大阪府中古公寓五年漲 50.5%，東京都 27.1%，但大阪的成交樣本數只有東京的 47%。用價格與漲幅、人口流入、出場深度三把尺比較大阪與東京，再看 2026 年地價公示、萬博閉幕、IR 2030 年秋開業目標、大阪市特區民泊停收新案這幾個大阪題材各自的保存期限，最後給出「你要哪種報酬」的判斷表。

房東・管理

修繕積立金怎麼看才不會踩雷：國土交通省每 ㎡ 月額目安、36.6% 社區餘額不足，出價前先查這 5 個數字

日本中古公寓的修繕積立金怎麼判斷合不合理？整理國土交通省 2024 年改訂指引的每 ㎡ 月額目安（20 層未滿小型社區平均 335 日圓）、段階增額積立方式的 0.6 倍與 1.1 倍標準、令和 5 年度總合調查 36.6% 社區餘額不足的現況，以及出價前一定要查的餘額、月額、修繕履歷、計畫期間、滯納率 5 個數字。